Nu steeds meer mensen een prik in hun bovenarm hebben gekregen en de coronaregels stap voor stap versoepeld worden, komt het 'nieuwe normaal' dichterbij. Maar wat betekent dat voor alle kantoorruimte in Nederland? Zeggen werkgevers hun huur massaal op omdat thuiswerken normaler wordt? En kunnen we met die lege kantoorpanden de woningmarkt wat afkoelen?

We gaan meer thuiswerken na de coronacrisis, blijkt uit meerdere onderzoeken. Bijna een kwart van de werknemers wil voortaan grotendeels vanuit huis werken, en werkgevers verwachten dat hun personeel voortaan één à twee dagen per week aan de eettafel werkt, volgens vastgoedadviseur Colliers.

Of dat in de praktijk ook echt gebeurt, is nog niet duidelijk, zegt sectoreconoom Madeline Buijs van ABN AMRO. "We zitten nu in een overgangssituatie, het zou best kunnen dat we elkaar allemaal toch erg graag willen zien als de coronacrisis voorbij is. En wat gebeurt er dan daarna? Kiezen we dan inderdaad voor meer thuiswerken, of vallen we terug in onze oude gewoontes? Dat is moeilijk te voorspellen."

Piekbelasting blijft hoog

Maar dat de thuiswerktrend invloed zal hebben op de markt voor kantoorruimte, is volgens onderzoeker Frank Verwoerd van Colliers zeker. Op welke manier en hoe snel die invloed duidelijk zal zijn, heeft te maken met hoe werkgevers hun kantoorruimte in de nieuwe situatie gaan gebruiken en gaan sturen op spreiding van medewerkers over de week.

Zelfs als er een dag per week meer wordt thuisgewerkt, is het kantoor namelijk niet opeens een vijfde minder druk. Dat heeft te maken met de piekbelasting, legt Verwoerd uit. "Op dinsdagen en donderdagen komen de meeste mensen naar kantoor. Op die dagen spreek je van de piekbelasting. Wij hebben berekend dat die bij de meeste bedrijven met zo'n 13 procent zal dalen." Het is de vraag of werkgevers 13 procent van hun kantoorruimte zullen afstoten, als dat al kan, of dat ze met die ruimte iets anders gaan doen, door bijvoorbeeld brainstormruimtes te maken.

Kantorenmarkt is een onzekere markt

Sectoreconoom Maurice van Sante van ING ziet nu al de impact van het thuiswerken op de kantorenmarkt, ondanks alle onzekerheden. "Er zijn in het afgelopen jaar 40 procent minder vergunningen verleend voor de bouw van kantoorpanden", zegt hij. "De kantorenmarkt is momenteel een onzekere markt en projectontwikkelaars wachten daardoor even af."

Het zou kunnen dat het thuiswerkgedrag op termijn ook tot meer leegstand leidt, zegt hij. In de grotere steden en bij de intercitystations zal dat wel meevallen, omdat dat gewilde locaties zijn. "Maar in satellietsteden als Nieuwegein en Zoetermeer, dus in de gebieden waar de vraag wat minder groot is, verwacht ik wel wat meer leegstand."

Waarschijnlijk staan die panden niet over een half jaar al leeg. Vaak hebben bedrijven lange huurcontracten van een paar jaar, zegt Buijs. Als werkgevers kantoorruimte afstoten, wordt het effect daarvan dus verspreid over meerdere jaren.

Oplossing voor de woningmarkt

En wat gaan we dan doen met al die ongebruikte kantoorruimte? Wordt die net zoals na de vorige crisis omgebouwd tot huizen? Niet ieder kantoorpand is daarvoor geschikt. Van Sante: "Zelfs in de huidige woningmarkt denk ik niet dat de vraag naar een appartement in een afgelegen kantorenpark aan de rand van een kleine stad heel groot zal zijn."

De impact op de woningmarkt zal bovendien ook niet enorm zijn, zelfs niet als alle ongebruikte kantoorruimte wordt omgebouwd tot appartementen, rekent Verwoerd voor. "Na de vorige crisis hebben we tussen de 4 en 5 miljoen vierkante meter aan kantoren getransformeerd tot woningen. Dat zal nu iets minder zijn en het komt in de praktijk neer op 40.000 tot 60.000 woningen. Dat lijkt een groot getal, maar we moeten jaarlijks al 75.000 woningen bouwen om het woningtekort op te lossen."

Daar komt bij dat de getransformeerde woningen niet binnen een jaar al klaar zijn, maar dat het effect verspreid wordt over de komende vijf tot tien jaar. "Dit is dus niet het ei van Columbus om de woningmarkt af te koelen", zegt Verwoerd. "Maar alle beetjes helpen."