In de vier grote steden hebben particuliere investeerders in de afgelopen tien jaar een kwart van de aangeboden woningen gekocht, meldt het Kadaster zaterdag. Kijkend naar heel Nederland ligt hun percentage op 15. Het gaat om beleggers die de woningen kopen om ze te verhuren.

Het aandeel van de particuliere belegger in de totale woningtransacties liep vorig decennium stelselmatig op, met een dip in 2019. Ook in de eerste helft van vorig jaar kochten beleggers relatief minder woningen. In het laatste kwartaal van 2020 was er juist weer een forse toename. Dit heeft volgens het Kadaster alles te maken met de overdrachtsbelasting die sinds 1 januari van 2 naar 8 procent is gegaan. Ze profiteerden dus van het lagere tarief. Bij een huis van 300.000 euro scheelt het 18.000 euro aan belasting.

De belastingwijziging werd op Prinsjesdag aangekondigd en sindsdien is de woningmarkt volop in beweging. De huizenprijzen stegen in het laatste kwartaal harder dan de jaren ervoor, namelijk 11,6 procent.

Ook voor kopers onder de 35 jaar is het belastingtarief aangepast: iedereen van 18 tot 35 jaar heeft vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van zijn eerste woning. Het politieke doel van deze tariefaanpassing is om koopstarters meer kans te geven op de woningmarkt. De druk nam toe om in te grijpen. Particuliere investeerders kochten nog nooit zo veel woningen:

  • In de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) kochten particuliere investeerders de afgelopen tien jaar ruim 25 procent van de verkochte woningen. In heel Nederland was dat ruim 15 procent.
  • In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de grote vier steden ruim 40 procent van de verkochte woningen. In heel Nederland was dit bijna 30 procent.

Competitie tussen starters en investeerders

Particuliere investeerders zijn vaak actief in wijken waar jonge mensen willen wonen. Hierdoor kan competitie ontstaan tussen investeerders en koopstarters, al hoeft dat volgens het Kadaster niet per se zo te zijn. Daarom is ook gekeken naar hoeveel huizen van eigenaar-bewoners zijn verkocht aan beleggers:

  • In de afgelopen tien jaar kochten particuliere investeerders in de grote steden zo'n 13 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dat aandeel op ongeveer 7 procent.
  • In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de grote vier steden ruim 25 procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dit op iets meer dan 15 procent.

Het Kadaster verklaart dat de actieve rol van beleggers op de woningmarkt hoe dan ook een prijsopdrijvend effect heeft. Dat denkt ook Nic Vrieselaar, sectoreconoom van de Rabobank. "Dit onderzoek toont aan dat de rol van beleggers groot is, en niet alleen in de Randstad. Zelfs als beleggers niet in dezelfde vijver vissen als starters of andere huizenkopers die er zelf in willen gaan wonen, heeft het een prijsopdrijvend effect. Het vergroot immers de vraag naar woningen."

Opvallend is dat het aantal huurwoningen op de markt momenteel fors aan het toenemen is. Huurprijzen in Amsterdam zijn op verhuurplatform Pararius in januari al 7 procent gedaald. Het aanbod op huizenwebsite Funda nam in het afgelopen jaar met 70 procent toe.

"Het ligt voor de hand om dat toe te schrijven aan de activiteit van beleggers", zegt Vrieselaar. "Nadat ze een huis hebben gekocht, komt het in de verhuur. Maar er spelen meer zaken mee. Zo heeft het coronavirus gezorgd voor minder migratie van expats en worden huizen die voorheen voor toeristen werden aangeboden, nu permanent verhuurd. Het grote aanbod zou de vraag vanuit beleggers nu kunnen laten afnemen, waardoor de huizenmarkt mogelijk afkoelt."