Waarom het voor starters moeilijker is geworden om een huis te kopen

Ondanks de lage hypotheekrente is het met name voor starters lastiger geworden om een eigen woning te kopen.

Verhouding hypotheek en woningwaarde verandert

Starters moeten meer eigen geld inbrengen om een huis te kunnen kopen. Tot 2018 gaat ieder jaar de zogenoemde loan-to-value-ratio (LTV-ratio) omlaag.

In 2015 konden huizenkopers nog een hypotheek krijgen van maximaal 103 procent van de waarde van het huis (inclusief overdrachtsbelasting). In 2016 is dit percentage verder verlaagd naar 102 procent.

Dit betekent dat huizenkopers meer eigen geld moeten inleggen, omdat ze altijd meer kosten hebben dan alleen de koopsom. Vanaf 2018 is het niet langer mogelijk om meer te lenen dan de woningwaarde.

Hypotheeknormen zijn verscherpt

In de zomer van 2015 zijn de hypotheeknormen verder verscherpt, waardoor huizenkopers minder mogen lenen. Per 1 juli vorig jaar was er een aanpassing die vooral gevolgen had voor hypotheken tegen een rentetarief van onder de 3,5 procent. De meeste woningkopers kunnen sinds juli 5 procent minder lenen dan voorheen.

Sinds begin 2015 konden mensen met een inkomen tot 28.000 euro al 3 tot 6,5 procentpunt minder lenen dan in 2014. Voor mensen met een hoger inkomen scheelde het 0,5 tot 3 procentpunt.

Op advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) heeft minister Stef Blok voor Wonen de hypotheeknormen voor 2016 niet drastisch gewijzigd. Tweeverdieners mogen in 2016 iets meer lenen dan in 2015. 

NHG-grens verder omlaag

Het grensbedrag voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is per 1 juli 2015 verder verlaagd. Dit raakt met name starters.

Het fonds achter NHG springt bij als iemand buiten zijn schuld om de hypotheek niet meer kan opbrengen. Banken zijn met een dergelijke garantie eerder geneigd om hypotheken aan starters te verstrekken.

Om nog voor NHG in aanmerking te komen, mag het hypotheekbedrag sinds juli niet hoger zijn dan 245.000 euro. In de eerste helft van 2015 gold nog een maximum van 265.000 euro.

Per 1 juli 2016 zou de NHG-grens eigenlijk verder verlaagd worden naar 225.000 euro. Maar de geplande verlaging gaat niet door. Het grensbedrag blijft daarom in heel 2016 op 245.000 euro staan. Dit bedrag zou beter passen bij de gemiddelde huizenprijs.

Pot startersleningen is leeg

Starters kunnen in steeds minder gemeenten een starterslening krijgen, omdat de pot voor deze leningen leeg is geraakt. Het Rijk wil het bedrag niet meer aanvullen. 

Gemeenten die de leningen nog willen verstrekken, moeten de hypotheken daardoor volledig zelf financieren. De startersleningen zijn daarom in minder gemeenten nog af te sluiten.

Begin 2015 konden starters nog in zo'n driehonderd gemeenten terecht voor een starterslening. Inmiddels is dit aantal gedaald naar ongeveer 230.

De starterslening is een extra lening bovenop de hypotheek. In de eerste drie jaar hoeft de starter geen rente over deze lening te betalen en ook nog niet af te lossen.

Vrijstelling schenkbelasting pas in 2017 weer verruimd

De vrijstelling van schenkbelasting wordt pas vanaf 2017 weer structureel uitgebreid. Vanaf dan kan iedereen eenmalig belastingvrij een bedrag van 100.000 euro schenken voor de aankoop of het verbouwen van een eigen woning. Het bedrag mag ook gebruikt worden voor het aflossen van de hypotheek. De ontvanger mag niet ouder zijn dan veertig jaar.

Tot die tijd geldt alleen een vrijstelling voor lagere bedragen die ouders aan hun kinderen schenken voor de financiering van een eigen woning. In 2016 geldt een vrijstelling bij bedragen tot en met 53.016 euro.

Huizenprijzen stijgen weer

De gemiddelde prijs van verkochte woningen is in de afgelopen kwartalen flink gestegen en er worden verdere stijgingen verwacht. Het is dus gemiddeld duurder geworden om een woning aan te schaffen.

Makelaarsvereniging NVM meldt dat de gemiddelde verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2016 is uitgekomen op 225.000 euro. Dat is 5,5 procent hoger dan een jaar eerder. Het is het negende achtereenvolgende kwartaal waarin de transactieprijs hoger ligt dan een jaar eerder.

Huizenmarkt wordt krapper

Het aanbod aan te koop staande woningen slinkt sinds het tweede kwartaal van 2013 vrijwel onafgebroken. En de daling in het aanbod lijkt te versnellen. De huizenmarkt wordt dus krapper.

Mensen die een huis willen kopen, kunnen volgens de laatste NVM-cijfers uit gemiddeld tien te koop staande woningen kiezen. Op het dieptepunt van de crisis konden potentiële kopers nog uit 25 tot 30 woningen kiezen.

In met name de grote steden zoals Amsterdam, Utrecht, Haarlem en Leiden is er weer sprake van een echte verkopersmarkt. Mensen die daar een huis zoeken, hebben door de concurrentie een slechtere onderhandelingspositie. In andere delen van het land is dit nog niet het geval.

Lees meer achtergrondverhalen in NUweekend

Lees meer over:
Tip de redactie