De aan de lokale markt genoteerde investeringsmaatschappij Kardan heeft in het vorig kwartaal een mooie performance laten zien. Toch heb ik het aandeel gewipt uit de Blikopdebeurs modelportefeuille. Dit omdat er onduidelijkheid was over één van de beleggingen van Kardan, namelijk GTC Real Estate. Sinds kort heb ik echter het jaarverslag 2004 van GTC RE in mijn bezit en is het mij inmiddels duidelijk geworden dat Kardan nog steeds interessant is, ook na de recente stijging van het aandeel. Door Peter Vermeulen van Blikopdebeurs.com

Qua 'company only' lange-termijn schuld staat er alleen maar een convertible uit met een nominale waarde van $28,511 miljoen. Daar komt dus de convertible van $24 miljoen van 21 september jongstleden bij, wat optelt tot een totale lange termijn nominale holdingschuld van $53 miljoen. Volgens de Tel Aviv Stock Exchange heeft de beursgenoteerde convertible van GTC een marktkapitalisatie van $79,871 miljoen.

Marktwaarde

De marktwaarde ligt hierdoor dus zeker hoger dan de nominale waarde, want de laatste slotkoers lag 15,4% boven nominaal, maar er ´mist´ dan nog steeds een miljoen of $18. Maar goed, gaan we uit van het worst case scenario en nemen we de marktwaarde van $79,871 miljoen, dan staat GTC RE nog steeds tegen een belachelijke korting op de beurs van Tel Aviv. Wie kan mij dit uitleggen?

Je hebt een holding die ultimo 2005 eigenaar is van 50,7% van een beursgenoteerde snelgroeiend Centraal- en Oost-Europees vastgoedontwikkelaar. Dit belang vertegenwoordigt een beurswaarde van $411 miljoen. Oftewel, als een institutionele partij het belang van GTC RE wil overkopen, dan moet 'ie $411 miljoen betalen. Stel dat dat gebeurt, dan moet GTC RE alle schulden aflossen, voordat het tot uitkering kan komen.

Korting

De schulden zijn dus $79,871 plus de cash outflow van $91,600 miljoen (betaald voor de uitbreiding naar 50,70%). Dan blijft er dus $239,520 miljoen over! De lening van $50 miljoen negeer ik, omdat dat geld nog in kas zit. De beurswaarde van GTC RE is echter maar $190,899 miljoen!! Dat is dus een korting van 20,83%! En dat terwijl er effectief weer een schakel uit de sctructuur is verdwenen (GTC International BV)! GTC RE houdt nu immers direct de aandelen in GTC SA. Een korting van 10% valt misschien te billijken (denk aan de holdingkosten, zoals overhead), maar 20,83% is absurd hoog.

Zeker omdat er naar mijn weten geen addertjes onder het gras zitten (zie het jaarverslag van GTC RE). Kortom, het aandeel Kardan heeft zeker nog minimaal 10% opwaarts potentieel, al is het alleen maar omdat de discount van GTC RE t.o.v. GTC SA belachelijk hoog is. Op naar de €4 en hoger.

De informatie in deze bijdrage is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. De auteur heeft op het moment van publicatie geen positie in de besproken fondsen.