Woningbouw tussen de Oude Rijn en de N11 langs de Leidse Schouw in Alphen aan den Rijn is aan beide zijden niet zo eenvoudig als het lijkt. Ook de Hoogvlietlocatie is mogelijk niet geschikt. Hetzelfde geldt voor woningbouw aan de Hoorn in het verlengde van de Leidse Schouw. Daarom laat de gemeente onderzoek doen naar de haalbaarheid voor het bouwproject.

De geschiktheid van een locatie in het Oude Rijn Zone gebied heeft te maken met milieueisen aan een aantal bedrijven in deze omgeving.

Een van de belangrijke obstakels voor woningbouw is de milieuzone rond de regionale Afvalwater Zuivering Installatie (AWZI) ten zuiden van de spoorlijn Alphen-Leiden. Deze AWZI is de grote zuivering voor Kerk & Zanen, maar ook voor Woubrugge en Hoogmade en heeft een ruime geurcontour.

De geurcontour heeft ook invloed op de mogelijkheid van woningbouw tussen het spoor en de rivier. Ook het Hoogvlietterrein valt binnen de contour. De geurcontour is voor woningen anders dan voor bedrijven.

Langs de rivier, en daarmee langs de Hoorn, liggen tot aan het Rijnhavengebied verschillende bedrijven die veelal geluidsoverlast veroorzaken.

De gemeente Alphen aan den Rijn voert op verzoek van de gemeenteraad een haalbaarheidsonderzoek uit naar de mogelijkheden voor woningbouw in het hele Oude Rijn Zone gebied. Door de complexiteit van de milieuwetgeving worden hier externe deskundigen voor ingeschakeld.