Hoe je zonder aankoopmakelaar een huis koopt

Wie een huis zoekt, kan er één via internet zoeken, zelf naar een bezichtiging gaan en in sommige gevallen zelfs online een bod indienen: bij de aankoop van een woning kun je volledig om een aankoopmakelaar heen.

Potentiële kopers kunnen bijvoorbeeld tijdens een Open Huizen Dag zonder afspraak een woning in lopen en kunnen daarna hun slag slaan. Mét of zonder aankoopmakelaar.

"Vroeger kon je het eigenlijk bijna niet doen zonder makelaar. Dan moest je alle etalages afgaan en dat kostte heel veel tijd", zegt de aan de TU Delft verbonden hoogleraar Volkshuisvestingssystemen Peter Boelhouwer. "Tegenwoordig kun je via funda en andere sites heel snel inzicht krijgen in het aanbod. En je kunt ook zien wat er recent verkocht is in de gemeente."

Ook volgens woordvoerder Hans André de la Porte van belangenvereniging Vereniging Eigen Huis (VEH) is het "heel goed mogelijk" om een huis zonder aankoopmakelaar te kopen.

Boelhouwer en André de la Porte hebben het dan wel over consumenten die buiten de populaire wijken in de Randstad een huis zoeken. "Je hebt daar veel aanbod en de prijzen zijn ook wel redelijk bekend. Daar zitten er geen gekke uitschieters in", meent de hoogleraar. "Als je te kust en te keur woningen kunt kopen, dan hoef je ook niet bang te zijn dat je te laat bent of dat je niet precies weet wat de prijs is."

Het omzeilen van een aankoopmakelaar kan veel geld schelen. Een makelaar vraagt al gauw een courtage van 1 tot 1,5 procent van de aankoopprijs van de woning. Maar er zijn gevallen waarbij het verstandiger is om wél een makelaar in de arm te nemen.

Wanneer je een leuk huis in de Randstad wilt vinden

"In sommige delen van het land, vooral in de Randstad, is het bijna niet mogelijk om zonder een aankoopmakelaar het huis te vinden waar je naar op zoek bent", zegt André de la Porte. "De interessante, gewilde huizen zijn al verkocht, voordat ze funda halen."

Ook Boelhouwer adviseert in dat geval een aankoopmakelaar. "Zeker in Amsterdam, binnen de ring. Als je één dag te laat bent, dan is het weg", stelt de hoogleraar. Dit speelt niet alleen in de hoofdstad, maar bijvoorbeeld ook in Utrecht, Haarlem, delen van Den Haag en in een aantal Rotterdamse buurten.

Een makelaar die een populaire woning wil verkopen, laat dat ook aan collega's in het eigen netwerk weten. Dit gaat als een lopend vuurtje en gaat veel sneller dan het plaatsen van een advertentie op woningplatform funda. "Als een van die makelaars jouw aankoopmakelaar is, dan hoor je dat als eerste. Dan heb je dus een voorsprong ten opzichte van kopers die het op eigen houtje willen doen", zegt André de la Porte.

Als het moeilijk is om de woningwaarde in te schatten

Ook is het in gewilde gebieden lastiger in te schatten wat een woning echt waard is. "Het is heel moeilijk om te bepalen wat nu een redelijke prijs is, want heel veel woningen worden daar boven de vraagprijs verkocht", zegt Boelhouwer. "Zo'n makelaar kan beter inschatten wat een reëel bod is, want die ziet natuurlijk allemaal transacties voorbij komen."

Bovendien wordt een potentiële koper met een aankoopmakelaar door de verkopende partij doorgaans serieuzer genomen. Zeker als er veel mensen op een bezichtiging afkomen. Boelhouwer: "Dan moet je gaan handelen en dat is natuurlijk heel stressvol. Dan zou ik ook blij zijn als ik een professional bij me had die weet hoe je dat moet doen."

"Als je het moeilijk vindt om de onderhandelingen te doen, dan schakel je daar een makelaar voor in", adviseert André de la Porte. Het is volgens hem overigens niet altijd nodig om de makelaar bij het hele proces te betrekken. "Veel makelaars bieden deeldiensten aan. En daarmee kun je de kosten in de hand houden."

Als je wilt verhuizen naar een gebied waar je onbekend bent

"Als je uit de Randstad komt en je in Groningen gaat wonen, dan is het toch wel handig om een aankoopmakelaar te hebben", zegt Boelhouwer.

Ook de woordvoerder van VEH pleit voor een makelaar bij een verhuizing naar een voor de koper onbekend gebied. Dit geldt helemaal voor mensen die specifieke eisen aan de omgeving stellen, zoals de aanwezigheid van openbaar vervoer, snelwegen of scholen.

Maar als het bovenstaande niet van toepassing is en je toch zonder aankoopmakelaar een huis wilt kopen, dan kun je wel wat tips gebruiken.

Kijk niet alleen naar advertenties op funda

Huizenzoekers zijn geneigd om vooral naar funda te kijken. "Funda lijkt een beetje op het telefoonboek waar alles in moet staan, maar dat is natuurlijk niet zo", benadrukt André de la Porte. "Mensen verkopen natuurlijk ook wel eens zelf hun huizen en die staan niet op funda. Die vind je alleen als je een beetje gaat googelen."

Boelhouwer raadt huizenzoekers verder aan zich tot hun vriendenkring en sociale media te wenden: "Het is toch vaak zo dat mensen via connecties horen dat er een huis te koop komt."

“Als je bekijkt hoe mensen dit soort hele grote financiële beslissingen nemen, dat gebeurt vaak niet rationeel.”
Peter Boelhouwer, TU Delft

Weet wat je wil

Verder doen huizenzoekers er volgens Boelhouwer goed aan eerst op te schrijven waar het droomhuis minimaal aan moet voldoen. Een specifiek aantal slaapkamers, meerdere badkamers of een garage kunnen harde eisen zijn. "Het moet niet een te lang lijstje zijn", aldus de hoogleraar.

Alle huizen die daar niet aan voldoen, vallen automatisch af. "Zo kun je het een beetje objectief doen. Als je bekijkt hoe mensen dit soort hele grote financiële beslissingen nemen, dat gebeurt vaak niet rationeel", aldus Boelhouwer.

André de la Porte noemt het daarnaast verstandig om niet in je eentje naar een bezichtiging te gaan. "Zeker als je specifieke eisen hebt, kan het helpen om iemand mee te nemen." Maar dan wel iemand die er niet gaat wonen en geen "roze bril" op heeft.

Verzamel informatie voordat je je bod doet

Op funda is te zien hoe lang een huis te koop staat en of de vraagprijs eerder is aangepast. "Het enige wat je niet kunt zien, is of een huis uit de verkoop is gehaald en later weer is teruggezet. Maar de mensen die al langer kijken, herkennen dat wel", zegt André de la Porte.

Ook is het slim om uit te zoeken wat recent verkochte woningen in de buurt hebben opgeleverd. "Iedereen heeft het voordeel dat informatie over huizenprijzen openbaar is. Je kunt van alles vinden over de waarde van woningen. Bijvoorbeeld bij het Kadaster."

Daarnaast kan iedereen sinds 1 oktober 2016 online de WOZ-waarde van een willekeurige woning opvragen en die vergelijken met andere huizen.

“Je moet als een kritische koper niet alles zomaar geloven.”
Hans André de la Porte, Vereniging Eigen Huis

Wijk niet te veel van de WOZ-waarde of taxatiewaarde af

"Je moet opletten dat je met je bod niet te veel over de WOZ-waarde heen gaat. Je kunt ervan uitgaan dat de WOZ-waarde te laag is. Maar als dat verschil te groot gaat worden, dan kom je met je financiering in de problemen", waarschuwt Boelhouwer.

"Als je een volledige hypotheek nodig hebt, moet je erg oppassen dat je niet veel meer biedt dan de taxatiewaarde. Anders moet je dat verschil echt zelf bijpassen", stelt André de la Porte. "Als je dat geld niet hebt en je geen voorbehoud van financiering hebt genomen, dan heb je echt een probleem", stelt hij.

"Een bank gaat niet een hypotheek van 3,5 ton geven voor een onderpand van 3 ton. In de hectiek van tegen elkaar opbieden, kan de taxateur niet ineens een hogere waarde aan het appartement plakken."

Controleer wat de verkoper beweert

"Als koper heb je een onderzoeksplicht", legt André de la Porte uit. Een koper moet controleren wat de verkoper beweert over de kwaliteit van het huis. "Je moet als een kritische koper niet alles zomaar geloven, maar het even natrekken."

Dan gaat het om zaken zoals de leeftijd van de cv-ketel, hoe vaak de schoorsteen is geveegd en of het huis inderdaad recent is geschilderd.

"Eigenlijk hoort daar gewoon een map met rekeningen bij. Als iemand geen enkele factuur van het onderhoud kan laten zien, dan wordt het twijfelachtig", aldus André de la Porte.

“Het beste bod is niet altijd het hoogste bod.”
Hand André de la Porte, Vereniging Eigen Huis

Denk aan ontbindende voorwaarden

Een voorlopig koopcontract klinkt vrijblijvend, maar is dat niet. Daarom is het aan te raden daarin een aantal voorbehouden op te nemen.

Zoals de mogelijkheid om het contract te kunnen ontbinden, als er na een bouwkundige keuring grote gebreken aan het licht komen. Boelhouwer en André de la Porte adviseren een oudere koopwoning altijd te laten onderzoeken.

Verder kiezen veel kopers ervoor een voorbehoud van financiering in het contract op te nemen. Als ze toch geen hypotheek kunnen krijgen, dan kunnen ze alsnog onder de koop uit.

Zo'n voorbehoud van financiering wordt niet altijd op prijs gesteld door verkopers. "In Amsterdam wordt het steeds moeilijker", weet André de la Porte. "Het beste bod is niet altijd het hoogste bod. Want als het hoogste bod met allerlei voorbehouden is, dan zegt de makelaar al gauw: 'Laat maar.'"

"Als je er direct nadat je het koopcontract hebt ondertekend pijn in je buik van krijgt, weet dan dat je binnen drie dagen de koop alsnog kunt ontbinden", zegt André de la Porte. "Dat kan zelfs zonder opgaaf van reden. Je hoeft je niet uit te putten in allerlei excuses."

Werk met een standaardcontract

Volgens de woordvoerder van VEH tekenen kopers en verkopers in negen van de tien gevallen een standaardcontract. "Als je dat contract hebt, dan is er eigenlijk niks aan de hand."

"Het contract wordt door de notaris ook nog wel gecheckt. Ik heb nooit gehoord dat daar hele gekke dingen mee gebeuren", voegt Boelhouwer daaraan toe.

André de la Porte benadrukt verder dat een mondelinge overeenkomst niet bindend is.

Lees meer over:
Tip de redactie