Overheid greep te laat in bij stijging huizenprijzen

De huizenprijzen in Nederland zijn van 1995 tot 2008 vooral zo gestegen, omdat consumenten in staat werden gesteld meer te lenen.  De overheid had meer moeten doen om de  'explosieve' prijsstijging tegen te gaan en had eerder in moeten grijpen.

Dit concludeert de tijdelijke commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer woensdag.

De commissie, onder leiding van Kees Verhoeven van D66, deed onderzoek naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt. 

Tussen 1995 en 2008 stegen de huizenprijzen in Nederland met 250 procent, terwijl de kwaliteit niet evenredig steeg. "De overheid heeft daar te laat wat aan gedaan en er te lang mee gewacht", aldus Verhoeven. "Dat moet de volgende keer anders. Het kan en moet grenzen stellen door de prijzen af te remmen, te versnellen en bij te sturen waar nodig."

Bouwpoldermodel

Tegelijkertijd nam in deze periode de bouw van huur- en koopwoningen flink af, waarbij het Rijk actief deelnam bij het creëren van deze schaarste. 

De commissie spreekt van een 'bouwpoldermodel' waardoor gemeenten, woningcorporaties en bouwers afspraken werden gemaakt om de stijging van de grondprijzen te stimuleren. Juist door de hoge huizenprijzen, werden ook hogere kosten in rekening gebracht.  "Daar heeft de consument uiteindelijk de rekening voor betaald", aldus Verhoeven. 

Hoge hypotheken

De stijging van de huizenprijzen kwamen echter vooral door de vraagzijde. Nederlanders kregen meer te besteden door een hoger  inkomen, meer werk en omdat de rente op de kapitaalmarkt wereldwijd daalde. Daardoor was men bereid te betalen voor een hogere kwaliteit van woningen, wat uiteraard gepaard ging met hogere kosten.

De prijzen werden met name opgedreven doordat Nederlanders door banken en andere hypotheekverstrekkers in staat werden gesteld meer te lenen. Er werden 'bovenmatige risico's genomen' wat leidde tot 'een zeepbel'. 

Dit terwijl consumenten meestal niet op de hoogte waren van de risico's hiervan. Banken moeten de zorgplicht hierover serieuzer nemen, met verruiming van het toezicht, zo vindt de commissie. "Er waren mensen die zeven keer hun inkomen konden lenen. Die risico's werden collectief onderschat", zo stelt Verhoeven. 

Overheid

Er wordt ook gewezen naar de overheid, die meer had kunnen doen door de hypotheekrenteaftrek en het bereik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te beperken, zo stelt de commissie.  

Niet alleen door de hoogte van de hypotheken via de wet te beperken naar inkomen en de waarde van een woning, maar ook door het heft in eigen handen te nemen in de woningproductie.

In de toekomst moet de overheid meer regie gaan nemen. Dat moet, bijvoorbeeld via de NMa, voor meer concurrentie en transparantie zorgen. Zo wil de commissie een duidelijker overzicht van de kosten bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning. 

Verplichte aflossing

Er worden daarnaast vraagtekens gesteld bij het recente kabinetsbesluit om de aflossing van de hypotheek binnen 30 jaar voor nieuwkomers op de woningmarkt verplicht te stellen.

Volgens de commissie moet het mogelijk worden deze periode te verlengen naar 40 jaar. Ook is de commissie voorstander van het actuele idee de koopwoning meer als pensioen te gaan gebruiken, door een deel van de pensioenopbouw in de woning te zetten.

Waarschuwingen

Waarschuwingen van toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor de oplopende nationale hypotheekschuld kwamen te laat, waren niet krachtig genoeg en vonden pas na het uitbreken van de crisis in 2008 gehoor bij de overheid, zo stelt de commissie. 

De huizenprijzen waren in die tijd echter al flink gestegen; die was met een stijging van 10 tot 18 procent per jaar in de periode van 1995-2002 het sterkst. Van 2003 tot 2008 de stijging stabiel met 4 tot 5 procent per jaar, vanaf 2008 is er sprake van een prijsdaling van 2 tot 3 procent.

Groot probleem

De hoge hypotheeklasten zijn momenteel een groot probleem voor Nederland.  De schuld is een bedreiging voor de financiële stabiliteit van Nederland en de gezondheid van het bankwezen, zo heeft ook DNB vastgesteld. Nederlandse banken moeten door de hoge hypotheken relatief veel bijlenen op de kapitaalmarkt. 

Nu de huizenprijzen flink zijn gedaald en het onderpand voor al die leningen dus steeds minder waard wordt, loopt het risico verder op. Banken moeten dan nog meer bijlenen en lopen ook nog de kans dat buitenlandse investeerders ze gaan mijden vanwege die hoge hypotheekschuld.

Brussel heeft ons land vorig jaar dan ook een officiële waarschuwing gegeven over de negatieve ontwikkeling van de schuldbalans van veel gezinnen en het hoge risico voor de banken.

Achterover leunen

De prijsstijgingen werden door de overheid echter niet als een probleem gezien. En door de aanhoudende stijgingen gingen ook de partijen die moesten zorgen voor nieuw woningaanbouw 'achterover leunen'. Prijs en opbrengst stonden toch al vast en vertragingen waren zelfs lonend, omdat de prijs dan inmiddels alweer was opgelopen. 

Daardoor werd niet doelmatig gewerkt, nam de concurrentie af en kregen starters met lage inkomens het steeds moeilijker om een woning te vinden.

Beweeg de cursor over de lijn om de percentages te zien. De gegevens zijn afkomstig van CBS. Bekijk hier een grote versie. - (c)NU.nl/Jerry Vermanen

Lees de politiek reacties op het rapport

Beoordeling Brussel aanpak hypotheekrenteaftrek

Lees meer over:
Tip de redactie