Tijdelijk verhuren fiscaal iets gunstiger

Ondanks het aangekondigde einde van de kredietcrisis en de voorspelde opleving van de woningmarkt, is het aantal makelaarsborden in voortuinen en aan ramen van woningen nog niet spectaculair verminderd. Veel woningen staan al geruime tijd te koop.

Op den duur kan dat problemen geven voor de hypotheekrenteaftrek. Die aftrek geldt namelijk alleen voor een ‘eigen woning’, en dat is de woning waarin u woont.

Gelukkig is er een uitzondering: een te koop staande voormalige eigen woning wordt voor de aftrek nog geruime tijd als eigen woning aangemerkt, namelijk in het jaar van vertrek en in de daaropvolgende twee jaren. De rente kan in die periode nog gewoon worden afgetrokken, mits de woning leeg staat en bestemd is voor de verkoop.

Verhuren

Maar wat nu als u voorziet dat uw woning toch niet zo lekker in de markt ligt? Een leegstaande woning kost alleen maar geld, dus de gedachte zou al snel opkomen om deze dan maar tijdelijk te verhuren.

Tot voor kort zou dat het definitieve einde van de renteaftrek betekenen; de aftrek was immers alleen mogelijk zolang de woning leeg staat. De woning en de hypotheek zouden vanaf het moment waarop deze wordt verhuurd overgaan naar box 3, zelfs als de woning maar een korte periode zou worden verhuurd en daarna weer leeg staat.

2010

In verband met de situatie op de woningmarkt is er een maatregel genomen om het tijdelijk verhuren van een te koop staande woning voor de belastingen iets makkelijker te maken. Deze geldt vanaf 2010.

De tegemoetkoming is vrij beperkt omdat de wetgever wilde voorkomen dat ook bij langdurige verhuur renteaftrek zou worden genoten. De maatregel heeft ook nog eens een tijdelijk karakter en duurt slechts tot 1 januari 2012. Zij geldt ook voor gevallen waarbij de verhuur is aangevangen vóór 1 januari 2010. In dat geval zal de Belastingdienst nadere voorwaarden stellen.

Hypotheekrenteaftrek kan herleven

Ook in de nieuwe regeling gaan de woning en de hypotheek vanaf het moment van verhuur naar box 3. Dat betekent dat de hypotheekrente die u betaalt in de verhuurperiode niet kan worden afgetrokken.

De huurinkomsten hoeft u overigens ook niet aan te geven. Deze inkomsten en de renteaftrek zijn verdisconteerd in het rendement van 4 procent dat in box 3 wordt berekend. Tot zover geen verschil met de oude regeling.

Nieuw

Nieuw is echter dat als de verhuur binnen de tweejaarsperiode eindigt, de woning weer ‘terugkeert’ vanuit box 3 naar de eigenwoningregeling. De hypotheekrenteaftrek herleeft daardoor voor het restant van de tweejaarsperiode.

De tegemoetkoming heeft daardoor een beperkte strekking: alles moet zich afspelen binnen de tweejaarsperiode die zou gelden als de woning niet verhuurd geweest zou zijn. Bovendien is er in de verhuurperiode zelf geen renteaftrek.

Voorbeeld

U bent verhuisd en uw vorige woning staat sinds 1 oktober 2009 te koop. Per 1 april 2010 besluit u de woning voor een jaar te gaan verhuren en deze pas daarna te gaan verkopen. Nadat de verhuur is beëindigd staat de woning weer leeg en wordt deze te koop gezet.

In de oude regeling zou de woning tot 1 april 2010 nog als eigen woning worden aangemerkt. Vanaf het moment van verhuur zouden woning en eigenwoningschuld naar box 3 gaan en de renteaftrek vervallen. Ook na afloop van de verhuur zou de woning in box 3 blijven vallen.

Regeling

Op grond van de nieuwe regeling worden de woning en de schuld na afloop van de verhuurperiode tot eind 2011 echter weer als eigen woning, resp. eigenwoningschuld beschouwd, waarbij de renteaftrek voor de periode 1 april 2011 tot 31 december 2011 herleeft. Wel moet u aannemelijk kunnen maken dat het steeds de bedoeling is geweest de woning te verkopen.

Als de woning eind 2011 nog niet is verkocht, gaat deze definitief over naar box 3.

Box 3

In dit voorbeeld telt de waarde van de woning verminderd met het bedrag van de schuld op de peildatum 1 januari 2011 dus mee voor de rendementsgrondslag in box 3. Zou de verhuur zijn geëindigd vóór 1 januari 2011, dan heeft de tijdelijke verschuiving naar box 3 geen gevolgen voor de rendementsgrondslag.

Kortom, een regeling die als een verbetering wordt gepresenteerd, maar die slechts tijdelijk soelaas biedt en al met al toch nog vrij lastig blijkt te zijn. Wilt u er gebruik van maken, verdiep u er dan goed in.

Tip de redactie