Wat hebben we aan de Europese hypothekenrichtlijn?

De Europese hypothekenrichtlijn is half juli 2016 stilletjes voor Nederlandse huizenkopers gaan gelden. Wat voor gevolgen heeft deze nieuwe richtlijn in de praktijk en wat hebben consumenten hieraan?

De Mortgage Credit Directive (MCD), zoals de nieuwe richtlijn officieel heet, werd in 2014 aangenomen door het Europees Parlement. Het doel van de richtlijn is een goed functionerende Europese hypotheekmarkt met meer onderlinge concurrentie en een gelijkwaardige bescherming van consumenten.

Eigenlijk moesten de nieuwe regels al op 21 maart 2016 in Nederland van kracht worden. Maar na wat vertraging was dit uiteindelijk pas op 14 juli 2016 het geval.

Een van de belangrijkste wijzigingen is dat de offerte onder voorbehoud is verdwenen.

Als een hypotheekverstrekker een aanbod voor een hypotheek doet, dan is dit bod meteen definitief. Er mogen alleen nog aanpassingen worden gedaan als die in het voordeel zijn van de klant. De huizenkoper krijgt vervolgens veertien dagen bedenktijd.

"Voorheen kreeg een consument een aanbod met misschien wel veertien voorwaarden waar de consument eerst aan moest voldoen. Dan volgde pas het daadwerkelijke aanbod", zegt econoom Philip Bokeloh van het Economisch Bureau van ABN Amro. "Nu krijg je meteen een bindend aanbod. Het is voor de consument gewoon duidelijker waar hij aan toe is."

Uit een inventarisatie door Vereniging Eigen Huis (VEH) bleek eerder dat veel banken van tevoren nog wel een aanbiedingsbrief verstrekken. In die brief worden het maximale hypotheekbedrag, de rente, de rentevaste periode en een lijst met benodigde stukken genoemd. De benodigde stukken zijn onder meer inkomensgegevens, een werkgeversverklaring en een waardebepaling. Als een huizenkoper de brief binnen de gestelde termijn ondertekent, dan staat de rente vast.

"Enkele geldverstrekkers zeggen nu dat ze zo'n aanbiedingsbrief niet gaan verstrekken en zich beperken tot de definitieve offerte", vertelt manager belangenbehartiging Nico Stolwijk van VEH. "In dat geval krijgt de consument later duidelijkheid over het hypotheekbedrag en de rente dan in de huidige situatie."

“Consumenten kunnen de verschillende offertes beter naast elkaar leggen en een keus maken.”
Philip Bokeloh

Hypotheekverstrekkers moeten consumenten voortaan een standaard informatieblad aanbieden.

Alle financiële instellingen binnen de Europese Unie moeten de zogenoemde European Standardised Information Sheet (ESIS) verstrekken.

Op dit blad moet onder meer het jaarlijks kostenpercentage van de hypotheek staan. Daarin zijn alle kosten voor het verkrijgen van een hypotheek opgenomen. Dan kan het gaan om advieskosten, rente, provisies en eventuele belastingen.

Econoom Bokeloh ziet dit als "de belangrijkste winst" voor de consument. "Consumenten kunnen de verschillende offertes beter naast elkaar leggen en een keus maken."

Het is de bedoeling dat het informatieblad het voor consumenten makkelijker maakt om aanbiedingen van verschillende Nederlandse hypotheekverstrekkers te vergelijken. Maar het moet ook vergelijkingen met andere Europese aanbieders eenvoudiger maken.

Toch verwacht Stolwijk dat het met die Europabrede vergelijkingen niet zo'n vaart zal lopen. "Vanuit het perspectief van een beoogde Europese hypotheekmarkt zal dit vooralsnog weinig betekenis hebben", stelt hij. "Het is maar een hele kleine groep die een internationale vergelijking zal maken, omdat er veel andere haken en ogen zitten aan het afsluiten van een hypotheek in een ander land."

Er gelden nu strengere regels voor de vergoeding die banken mogen eisen als een klant de hypotheek eerder aflost dan afgesproken.

Een bank mag in de nieuwe situatie nog steeds een vergoeding vragen. Maar deze 'boete' mag niet hoger zijn dan het bedrag dat de bank daadwerkelijk misloopt door de vervroegde aflossing. Dan kan het bijvoorbeeld gaan om gemiste rentebetalingen. Maar winstderving mag een financiële instelling niet meetellen.

Dit kan gunstig uitpakken voor huizenbezitters die hun hypotheek willen oversluiten, meer willen aflossen of gebruik willen maken van rentemiddeling. In dat laatste geval spreekt iemand met de hypotheekverstrekker een ander rentetarief af voor een nieuwe rentevaste periode.

"Een belangrijke vooruitgang is dat de berekening van boeterentes door banken transparant wordt en dat de bank alleen nog maar de gemaakte kosten in rekening mag brengen", vindt Stolwijk. Voorheen was het berekenen van de vergoeding vooral een "black box". "Onze verwachting is dat daarmee boetes bij een aantal banken lager gaan worden." De andere geldverstrekkers berekenden de vergoeding al op deze manier.

"De nieuwe regels voor boeteberekening gelden in ieder geval voor nieuwe hypotheken. Sommige geldverstrekkers gaan de nieuwe boeteregels ook hanteren bij bestaande hypotheken", weet Stolwijk.

Verder wordt het vaker mogelijk om een zogenoemde modelmatige taxatie te gebruiken.

Bij deze minder specifieke taxatie wordt de waarde van het huis bijvoorbeeld gebaseerd op de WOZ-waarde. Een dergelijke waardebepaling is goedkoper dan een standaard taxatierapport. Dit is overigens alleen mogelijk als de hypotheek niet hoger is dan 90 procent van de waarde van de woning.

"Modelmatige taxatie is sneller en goedkoper dan de normale taxatie en dus in potentie een verbetering voor de consument", zegt Stolwijk. Maar het is volgens hem maar de vraag welke geldverstrekkers modelmatige taxaties zullen accepteren. "De Nationale Hypotheek Garantie vooralsnog niet. Daar geldt dus dat er altijd een fysieke taxatie nodig blijft."

Aangezien de meeste kopers een hogere hypotheek nemen dan 90 procent van de waarde van de woning, is deze wijziging volgens Bokeloh vooral interessant voor mensen die een verbouwing of uitbreiding willen financieren. "Dat kun je nu dus doen zonder een taxateur in te schakelen. En dat maakt dit soort uitbreidingen van een hypotheek een stuk goedkoper."

De richtlijn schrijft verder voor dat hypotheekverstrekkers zich aantoonbaar inspannen voor een oplossing bij betalingsachterstanden.

Zo moeten ze consumenten voldoende tijd en informatie geven om alsnog de hypotheek te kunnen betalen. Verder mag een aanbieder in dat geval geen hogere kosten rekenen dan de vanwege de betalingsachterstand geleden schade.

"Dit is een belangrijke verbetering voor de consument. Tot nu toe berekenen geldverstrekkers soms een veel hogere rente over de opgelopen betalingsachterstand. Daardoor kan de huiseigenaar nog meer in geldnood komen", meent Stolwijk. "Door de MCD wordt naar wij hopen de praktijk bij betalingsproblemen beter."

“Er is nog lang geen sprake van een Europese markt voor woninghypotheken. En het is zeer de vraag of die er gaat komen.”
Nico Stolwijk

De nieuwe regels moeten leiden tot meer concurrentie tussen Europese hypotheekverstrekkers.

"Omdat je eigenlijk van een hypotheek een meer uniform product maakt, zal ook de concurrentie op termijn misschien toenemen", legt Bokeloh uit. De uniformiteit maakt het voor nieuwe en buitenlandse aanbieders namelijk makkelijker om de markt te betreden. En meer concurrentie kan op lange termijn weer leiden tot lagere prijzen voor consumenten.

Stolwijk betwijfelt of dit gaat lukken, omdat het nog altijd niet makkelijk is om een hypotheek af te sluiten in een ander EU-land. "Er is nog lang geen sprake van een Europese markt voor woninghypotheken. En het is zeer de vraag of die er gaat komen", aldus Stolwijk.

Verder moet de richtlijn Europese consumenten op een gelijkwaardige manier beschermen.

"De Nederlandse wetgeving voorziet al in hoge mate in de bescherming van consumenten", stelt Stolwijk. Een groot deel van de Nederlandse regels op het gebied van hypotheken is dan ook behouden. Toch ziet hij dat de richtlijn ook voordelen biedt. In de komende maanden moet volgens Stolwijk duidelijk worden in hoeverre Nederlandse consumenten er mogelijk op andere punten last van hebben.

"Ik zie er voor de consument weinig nadelen aan zitten", zegt Bokeloh. "Ik denk dat het de transparantie verhoogt en dat consumenten beter weten waar ze aan toe zijn. En als het inderdaad tot meer concurrentie en prijsdruk leidt, dan wordt het wellicht ook goedkoper voor ze. Goedkoper, beter en helderder: wat wil je nog meer?"

Tip de redactie