Groot Handelsgebouw loopt weer vol

AMSTERDAM - NUzakelijk neemt lokaal genoteerde beursfondsen onder de loep. Hoe vergaat het Nederlands grootse kantoorgebouw, het Rotterdamse Groot Handelsgebouw? "Het voordeel van de crisis is dat er geen nieuwe kantoorruimte bijkomt".

'Stoer en onverzettelijk', zei de voormalige Rotterdamse burgemeester Ivo Opstelten over het Groot Handelsgebouw. Het kolossale bedrijfsverzamelgebouw heeft dan ook Amerikaanse wortels.

Architect Huig Maaskant liet zich in de jaren kort na de oorlog tijdens een bezoek aan de VS inspireren door de Merchandise Markt in Chicago, nog vier keer groter dan zijn Rotterdamse nakomeling. Maar het is nog altijd een reusachtige complex dat zich ferm staande houdt naast de bouwput van het in aanbouw zijnde centraal station.

Kritische blik
Terwijl nieuwe bouwprojecten en vraag naar kantoorruimte langzaam stilvallen, heeft het Rotterdamse beursbedrijf nog geen last van de negatieve economische omstandigheden. De stortvloed aan negatieve berichten zorgde bij bestuursvoorzitter Marius Meurs wel voor een hoop vragen en een kritischere blik. "Als alle deskundigen roepen dat het zo slecht gaat, wat betekent dat dan voor ons?". Betalen alle huurders op tijd? Moeten we dit jaar wel investeren? Over dat laatste zijn we eerlijk gezegd nog niet uit."


 

Als je een bestaand gebouw hebt, kun je volgens Meurs maar een ding doen, en dat is zorgen dat de bezetting op peil blijft en hopen dat de huurders niet failliet gaan. Of er uiteindelijk toch schade opgelopen zal worden hangt wat hem betreft af van twee tegenpolen: terwijl er door de recessie minder 'meters' worden bijgebouwd, neemt tegelijkertijd de vraag af. "Hoe die dynamiek zich zal ontwikkelen is nog niet te zeggen", zegt Meurs.

Nadat het gebouw, bedoeld voor groothandelaren, in 1953 na zes jaar bouwen zijn deuren opende, eiste de dienstensector een groter aandeel op in de economie en verplaatsten veel bedrijven hun activiteiten naar de rand van de stad. Van de groothandels met hun voorraden sigaren, bier en bouwmaterialen transformeerden de bewoners van het complex in architecten, accountants en advocaten. Om die dienstverleners te verleiden ging het gebouw in 2002 drie jaar lang rigoureus op de schop; de kolos moest een vriendelijk gebouw worden.

De grootscheepse modernisering werd echter in combinatie met de bouwwerkzaamheden rondom het centraal station een hoofdpijndossier voor het bedrijf. Het installeren van computervloeren, ventilatie en airconditioning kostte 65 miljoen euro en leidde tot het vertrek van veel huurders.

Bouwput
Ondertussen veranderde de omgeving van het naastgelegen centraal station in een bouwput en moest het bedrijf door slechtere bereikbaarheid en een onlangs vernietigd waterreservoir - dat dient voor de koeling van het gebouw - voor honderdduizenden euro's aan claims indienen in bij de gemeente. Het potige gebouw kreeg zelfs een lichte verzakking te verduren. "Het pand is nu wel stabiel", aldus een inmiddels gerustgestelde CEO.

Meurs trad in 2005 aan als bestuurder en zag tot zijn schrik dat de bezetting van het gebouw op dat moment op een dieptepunt van 50 procent was beland. Zijn voorganger had in de voorbereiding van de grootschalige opknapbeurt niet genoeg rekening gehouden met de stijgende lasten en de daling in inkomsten, waardoor de financiële situatie penibel was geworden. "En het gebouw kwam ook nog eens gereed in een slechte kantorenmarkt", verzucht de directeur terugkijkend.




Meurs' ervaring in de vastgoedbranche bleek echter goed van pas te komen om het bedrijf uit het moeras te trekken. In vier jaar tijd krikte hij de bezetting op naar ruim 90 procent in de eerste maanden van 2009. Het bedrijf vaart onder zijn bewind een veel commerciëlere koers, met "commerciële" huurprijzen en professionele vastgoeddiensten als ruime parkeerplaatsen, een fitnesscentrum en restaurants. Beveiliging, receptie, onderhoud en schoonmaak werden allemaal uitbesteed, waardoor er van de tachtig medewerkers nog maar zeven direct in dienst zijn van het bedrijf.

Modeshows
Na het gebouw zelf, word ook het imago opgepoetst, onder andere door modeshows te organiseren op het immense dak van 7.000 vierkante meter. Ook de deelname aan de Dag van de Architectuur levert jaarlijks veel publiciteit op, "daar kunnen geen tien advertentiecampagnes tegenop". Tenslotte staat het gebouw pal naast het station op de juiste plek. "Een goed kantoor op een goede locatie verhuur je altijd wel", stelt Meurs zelfverzekerd. Wie het gebouw wil kopen, moet op dit moment 158 miljoen euro ophoesten.

Om de risico's van een economische crisis te kunnen spreiden, pleit de topman al enige tijd voor het investeren in andere vastgoedprojecten. Het Groot Handelsgebouw krijgt wat hem betreft "op termijn" meerdere projecten onder zijn hoede. "We moeten kiezen", aldus Meurs. "Of we gaan zelf uitbreiden, of je wordt een keer overgenomen en dan belanden we bij iemand anders in de beleggingsportefeuille."

De aandeelhouders zijn hier nog niet over uit, maar mocht het gebouw opnieuw gerenoveerd moeten worden, dan is zo'n strategie volgens Meurs onvermijdelijk om een herhaling van '2005' te voorkomen. Zolang de economie niet uit het slop komt, worden er echter überhaupt geen uitbreidingsplannen bekokstoofd.

Beursnotering
Meurs zou onder de huidige omstandigheden hebben afgezien van een beursnotering. Desondanks heeft zijn bedrijf een veel minder grote deuk opgelopen door de crisis dan sectorgenoten als Corio, Vastned en Wereldhave. Hoewel er vorig jaar, vooral onder invloed van afgewaardeerde renteswaps, een licht verlies (257 duizend euro) werd genoteerd, ontvingen de aandeelhouders een bescheiden winstuitkering van ongeveer twee procent (0,75 cent per aandeel).

Al is zijn bedrijf 'kerngezond', de verhouding tussen vraag en aanbod in de kantoormarkt is naar zijn mening uiterst scheef. Meurs: "Er zijn teveel kansloze, leegstaande kantoren die de marktprijzen drukken."

Met landelijk tien procent leegstand is er sprake van een ongezonde markt, stelt hij. "Als je gebouw lang leegstaat zou je als eigenaar moeten overwegen om te renoveren, het gebouw een andere functie te geven of anders maar te slopen." Maar het Groot Handelsgebouw zal, als de bouwputten, hijskranen en vrachtwagens zijn vertrokken, het stadsbeeld van Rotterdam de komende decennia echter nog wel blijven bepalen.

Zie ook de eerdere afleveringen in deze serie
Biotechconcern OctoPlus rekent zich rijk
Eeuwenoude uitgever Brill omhelst internet
Ego laptops blazen Begemann nieuw leven in
Delfts Blauw in rustiger vaarwater

Tip de redactie